El mes de enero trajo consigo la promulgación e implementación del tan esperado Decreto-Ley Nº 10/2024, del 8 de enero, que instituye el llamado «Simplex Urbanístico».
Esta legislación tiene como objetivo revolucionar y simplificar los procesos de licenciamiento en el ámbito del urbanismo, ordenación del territorio e industria, trayendo consigo cambios sustanciales en la legislación urbanística e inmobiliaria en Portugal.
Licencia de Uso: ¿Solo una Formalidad o Será Esencial?
Uno de los cambios más significativos que merece ser destacado es el fin de la obligación de exhibir o demostrar la existencia de la autorización de uso del inmueble durante la transacción. Esta innovación refleja la visión del legislador de que tales formalidades eran meras burocracias sin valor añadido y un intento de poner más propiedades en el mercado para la vivienda.
Cambio de Paradigma en la Responsabilidad
Con la nueva legislación, la responsabilidad de asegurar la legalidad de la construcción del inmueble pasa de los notarios y conservadores a los compradores.
Anteriormente, la validación estaba garantizada por los profesionales involucrados en la transacción. Ahora, es responsabilidad de los compradores asegurarse de que la propiedad tenga los títulos urbanísticos necesarios para evitar posibles problemas legales.
Necesidad de Asistencia Legal desde el Principio
Con este cambio de paradigma, la necesidad de asistencia legal desde las fases precontractuales del negocio se vuelve aún más evidente.
Los compradores ahora deben asegurar la conformidad de la propiedad en términos documentales y urbanísticos para evitar compromisos financieros irreversibles.
Comprar casas puede volverse más arriesgado, no solo a nivel financiero, ya que el comprador puede quedar con la responsabilidad de construcciones ilegales, multas asociadas y, en última instancia, podría tener que demolerlas, sino también en términos de seguridad para las familias debido a posibles construcciones deficientes, lo que en última instancia podría llevar a un aumento de litigios y acciones legales posteriores.
Además de lo mencionado, también es un ejemplo la firma de un contrato de promesa y el pago de una señal, que en principio no será devuelto al comprador prometido si este se da cuenta, en ese momento, de que la propiedad en cuestión no tiene licencia de uso.
Es Preferible Prevenir que Remediar
Más que nunca, los futuros compradores deben buscar la máxima información sobre los bienes inmuebles que planean adquirir.
En la mayoría de los casos, la compra de una casa implica el activo más valioso que una familia posee, por lo que la decisión de compra debe tomarse de manera completamente informada.
En la mayoría de los países desarrollados, debido a que la decisión de comprar bienes inmuebles es la mayor inversión que una familia realiza y a menudo implica un compromiso de financiamiento bancario, el análisis previo por parte de profesionales es indispensable para el beneficio del comprador. A menudo, este último quiere «ahorrar» en la primera etapa, aunque luego termine incurriendo en costos mucho más altos y enfrentando situaciones irreversibles durante el proceso o incluso después de la adquisición.
Conclusión
El nuevo «Simplex Urbanístico» representa un cambio significativo en el panorama de las transacciones inmobiliarias en Portugal. La responsabilidad de asegurar la legalidad de la construcción de la propiedad recae ahora en el comprador. Esté preparado e informado para tomar decisiones informadas e
