Comprar una primera vivienda puede ser un gran desafío para los jóvenes portugueses, especialmente con los altos costos habitacionales y la dificultad de ahorrar lo suficiente para el pago inicial. ¡Pero en 2024 hay buenas noticias para los jóvenes que quieran comprar su primera vivienda!
Con la entrada en vigor de los Decretos-Leyes n.º 48-A/2024 y n.º 48-D/2024, el Gobierno ha introducido nuevas medidas para facilitar la compra de la primera vivienda de los jóvenes, con exenciones fiscales que pueden representar un ahorro significativo. Veamos cómo funcionan estas medidas y quién puede beneficiarse.
¿Por qué es difícil para los jóvenes comprar una casa? Es bien sabido que los jóvenes enfrentan dificultades al intentar comprar su primera vivienda. Estas dificultades suelen estar asociadas a:
- Bajos salarios al comienzo de sus carreras;
- Inseguridad laboral;
- Falta de ahorro para el pago inicial de una vivienda.
Este escenario ha llevado a muchos jóvenes a emigrar, contribuyendo también a la baja demografía. La demanda de vivienda no ha sido igualada por la disponibilidad de suficientes unidades, lo que, junto con el aumento de las tasas de inflación y los crecientes costos de construcción, ha contribuido a los altos costos de la vivienda.
Sin embargo, el derecho a la vivienda es un derecho constitucionalmente garantizado, y el artículo 65.º, apartado 1, de la Constitución establece que «Todos tienen derecho a una vivienda adecuada para sí mismos y sus familias, en condiciones de higiene y confort, y que preserve la intimidad personal y la privacidad familiar.»
¿Qué ha cambiado con los Decretos-Leyes n.º 48-A/2024 y n.º 48-D/2024 para facilitar la compra de la primera vivienda?
Los obstáculos para acceder al mercado inmobiliario no son exclusivos de los jóvenes, pero son ellos quienes están comenzando sus proyectos de vida y formando familias. Por eso, el recién creado régimen de exención del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (IMT) y del Impuesto de Sello se dirige específicamente a este grupo, aprobado por el Decreto-Ley n.º 48-A/2024 el 25 de julio.
Primero, la exención entra en vigor a partir del 1/08/2024, y se excluyen todas las adquisiciones completadas antes de esa fecha.
En segundo lugar, la exención de estos dos impuestos se concede a los jóvenes que tengan 35 años o menos en el momento de la adquisición y que no sean considerados dependientes a efectos del artículo 13 del Código del IRS en ese año. Tenga en cuenta que la exención caduca si el individuo vuelve a ser dependiente en los seis años siguientes a la compra o si el inmueble se destina a fines distintos de aquellos para los cuales se concedió el beneficio.
La nacionalidad es irrelevante, ya que el régimen se aplica a todos los que cumplan los requisitos legales para la exención, independientemente de la nacionalidad.
La exención solo cubre valores de adquisición de hasta 316.772,00 €, pero si el precio de la propiedad supera esta cantidad, la exención se aplica hasta esa cantidad, y el resto está sujeto a los tipos porcentuales previstos en el nuevo párrafo b) del artículo 17.º, apartado 1, del Código del IMT.
Requisitos adicionales para la compra de la primera vivienda
En cualquier caso, los jóvenes no deben ser propietarios de otra residencia permanente (ya que el nuevo régimen solo se aplica a la primera compra de una vivienda destinada a residencia permanente), ni pueden ser titulares de un derecho de propiedad o de un derecho parcial (como el derecho de usufructo o superficie) sobre un inmueble urbano residencial en el momento de la transmisión o en los tres años anteriores. Así, un joven que sea propietario de un inmueble o parte de él heredado ya no podrá beneficiarse de la exención, a menos que el bien sea vendido y solo después de que hayan transcurrido más de tres años desde la venta.
Compra conjunta por cónyuges
En los casos en que el inmueble sea adquirido conjuntamente por cónyuges, de manera que se convierta en un bien común del matrimonio, la verificación del cumplimiento de las condiciones legales para el reconocimiento de la exención de estos dos impuestos se realiza individualmente: si uno de ellos no cumple con las condiciones para la exención, como tener más de 35 años o ser ya propietario de otro inmueble, ese cónyuge seguirá siendo sujeto pasivo de IMT y del Impuesto de Sello, y los dos impuestos deberán liquidarse con respecto a ese cónyuge. En otras palabras, la exención en estos casos solo se aplica a la parte que adquirirá el otro (50%).
Exención de aranceles registrales para la compra de la primera vivienda
También es importante, ya que implica un ahorro de costos, la introducción de la exención del pago de aranceles registrales para la primera adquisición de una vivienda permanente (cuyo valor no exceda los 316.772,00 €) y para el registro de la hipoteca destinada a garantizar el préstamo concedido para esa adquisición, un ahorro que puede ascender hasta los 450 €.
La exención del pago de aranceles registrales, instituida por el Decreto-Ley n.º 48-D/2024 del 31 de julio, se aplica a partir del 01/08/2024 y será objeto de revisión por el Gobierno en el primer trimestre de 2027.
Garantía estatal para préstamos hipotecarios
Finalmente, también merece atención el recién creado régimen relativo a la garantía personal prestada por el Estado a las instituciones de crédito, destinado a facilitar el acceso a préstamos hipotecarios para jóvenes. El legislador reconoce que el aumento de los precios de las viviendas en los últimos años «ha dificultado la posibilidad de que los jóvenes, aunque estén en el mercado laboral, dispongan de los capitales propios que les permitan cubrir el pago del remanente del precio del inmueble no financiado por la institución de crédito.»
Según el Decreto-Ley n.º 44/2024 del 10 de julio, se establecen los términos en los que el Estado puede prestar una garantía personal para la primera adquisición de vivienda permanente para jóvenes de hasta 35 años, pero con algunas restricciones:
- Primero, los beneficiarios deben tener ingresos hasta el octavo tramo del IRS.
- El prestatario no puede ser propietario de ningún inmueble urbano ni de una fracción autónoma de un inmueble urbano residencial.
- Los beneficiarios no pueden haber utilizado la garantía estatal más de una vez.
- Finalmente, la garantía solo se aplica a las transacciones cuyo valor no exceda los 450.000,00 €, y la garantía no puede exceder el 15% del valor de la transacción. El 85% restante deberá provenir siempre de los capitales propios del joven comprador y de la financiación bancaria que obtenga.
Como se menciona en el preámbulo de esta ley, el Gobierno pretende «fomentar el acceso a la vivienda y crear las condiciones para que los jóvenes puedan permanecer y desarrollar sus capacidades en Portugal.»
Sin embargo, esta medida aún necesita ser regulada conjuntamente por los Ministerios de Finanzas, Vivienda y Juventud antes de su aplicación.
Si tiene alguna duda o necesita ayuda con la compra de una primera vivienda en 2024, no dude en contactar con nuestro equipo inmobiliario. ¡Estamos aquí para garantizar que aproveche al máximo todas las oportunidades y exenciones disponibles!
