O mês de janeiro trouxe consigo a promulgação e implementação do tão aguardado Decreto-Lei nº 10/2024, de 8 de janeiro, que institui o chamado “Simplex Urbanístico”.
Esta legislação visa revolucionar e simplificar os processos de licenciamento no âmbito do urbanismo, ordenamento do território e indústria, trazendo consigo alterações substanciais na legislação urbanística e imobiliária em Portugal.
Licença de utilização – apenas uma formalidade ou será essencial?
Uma das mudanças mais significativas que merece destaque é o fim da obrigação de exibir ou comprovar a existência da autorização de utilização do imóvel durante a transação. Esta inovação reflete a visão do legislador de que tais formalidades eram meras burocracias sem valor acrescentado e uma tentativa de disponibilizar no mercado mais imóveis para habitação.
Mudança de Paradigma na Responsabilidade
Com a nova legislação, a responsabilidade de assegurar a legalidade da construção do imóvel passa dos notários e conservadores para os compradores.
Antes, a validação era garantida pelos profissionais envolvidos na transação. Agora, cabe aos compradores tentar assegurar-se de que o imóvel possui os títulos urbanísticos necessários, para evitar possíveis problemas legais.
Necessidade de Assistência Jurídica desde o Início
Com essa mudança de paradigma, a necessidade de assistência jurídica desde as fases pré-contratuais do negócio torna-se ainda mais evidente.
Os compradores devem agora garantir a conformidade do imóvel em termos documentais e urbanísticos para evitar compromissos financeiros irreversíveis.
Comprar casas pode tornar-se mais arriscado, não só a nível financeiro, porque quem compra pode ficar com a responsabilidade pelas construções ilegais, as coimas associadas e, no limite, poderá ter de as demolir, mas também em termos de segurança para as famílias devido a eventuais construções deficientes, o que no limite pode levar a um aumento dos litígios e acções judiciais posteriores.
Para além dos já expostos, é ainda exemplo a assinatura de contrato promessa e pagamento de um sinal, que à partida não será devolvido ao promitente comprador se este se aperceber, entretanto, que o bem em causa não dispõe de Licença de utilização.
É preferível prevenir em vez de remediar
Mais que nunca, os futuros compradores devem buscar a máxima informação sobre os bens imóveis a adquirir.
Na maior parte dos casos a compra de uma casa e envolve o bem mais valioso que uma família possui, pelo que a decisão de compra deve ser tomada de forma totalmente esclarecida.
Na maior parte dos países desenvolvidos, porque a decisão de compra de imóvel é o maior investimento que uma família faz e implica não raras vezes um compromisso de financiamento bancário, a análise prévia por profissionais é indispensável a bem da parte compradora. Não raras vezes, esta quer “poupar” na primeira fase, embora depois acabe por incorrer em custos muito superiores e entrar em situações irreversíveis no decorrer do processo ou mesmo já após a aquisição.
Conclusão
O novo “Simplex Urbanístico” representa uma mudança significativa no cenário das transações imobiliárias em Portugal. A responsabilidade de se assegurar da legalidade da construção do imóvel passa a ser do comprador. Esteja preparado e informado para tomar decisões esclarecidas em cada etapa do processo.
