Regime excepcional para situações de mora no pagamento da renda

Nota Informativa

Foi aprovada a Lei n.º 4-C/2020, de 6 de Abril, que estabelece um regime excecional para as situações de mora no pagamento da renda devida nos termos de contratos de arrendamento urbano habitacional e não habitacional, bem como outras formas contratuais de exploração de imóveis, no âmbito da pandemia de COVID-19, em todo o território nacional e que se vençam a partir do dia 1 de Abril de 2020.

I – Arrendamento habitacional

• Arrendatários

Poderão aderir a este regime os arrendatários que tenham sofrido uma quebra de rendimentos, quando se verifique:

1. Uma quebra superior a 20% nos rendimentos do agregado familiar face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior.
2. Quando a taxa de esforço do agregado familiar do arrendatário destinada ao pagamento da renda, calculada como percentagem dos rendimentos de todos os seus membros, seja ou se torne superior a 35%.

Que benefícios têm os arrendatários nesta situação?

• O senhorio só tem direito à resolução do contrato de arrendamento, por falta de pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, se o arrendatário não efetuar o seu pagamento, no prazo de 12 meses contados do termo desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda de cada mês;
• Não é exigível o pagamento da indemnização prevista no n.º 1 do artigo 1041.º do Código Civil, por atraso no pagamento de rendas que se vençam nos meses em que vigore o estado de emergência;
• Não é aplicável o disposto no n.º 3 do artigo 1041.º do Código Civil durante o período de aplicação da presente lei;
• Os arrendatários, estudantes que não aufiram rendimentos do trabalho e os respectivos fiadores que tenham uma quebra nos seus rendimentos e se vejam incapacitados de pagar a renda das habitações que constituem a sua residência poderão solicitar ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU, IP), a concessão de um empréstimo sem juros para suportar a diferença entre o valor resultante da aplicação ao rendimento do agregado familiar de uma taxa de esforço máxima de 35 %, de forma a permitir o pagamento da renda devida, não podendo o rendimento disponível restante do agregado ser inferior a 438,81€ (IAS em 2020).

Dever de informação

Os arrendatários que se vejam impossibilitados do pagamento da renda têm o dever de informar o senhorio, por escrito e preferencialmente por email, até 5 dias antes do vencimento da primeira renda em que pretendem beneficiar deste regime, juntando a documentação comprovativa da situação, nos termos de Portaria a aprovar pelo Governo.

Nota: Esta regra não se aplica às rendas que se vençam no dia 1 de Abril de 2020, podendo em tal caso a notificação ser feita até 20 dias após a data de entrada em vigor da Lei n.º 4-C/2020, de 6 de Abril.

São comprovativos da perda de rendimentos:

• Os recibos de vencimento de trabalho dependente, ou a declaração da entidade patronal
• Os recibos ou faturas emitidas nos termos legais, relativos a rendimentos empresariais ou profissionais da categoria B do CIRS, atendendo no valor antes de IVA
• Documentos emitidos pelas entidades pagadoras de pensões ou outros rendimentos recebidos de forma regular ou periódica, ou documentos que evidenciem o respetivo recebimento. Podem ser os obtidos pelos portais da Autoridade Tributária e Aduaneira e da Segurança Social. Podem ainda ser obtidos pela declaração sob compromisso de honra do beneficiário, quando não seja possível obter-se qualquer outra declaração pela natureza da prestação.

Nota: Sempre que não seja possível obter os comprovativos de quebra de rendimentos, estes podem ser atestados mediante declaração do próprio, sob compromisso de honra, ou do contabilista certificado, no caso de trabalhadores independentes no regime de contabilidade organizada.

• Senhorios

Estão abrangidos por este regime os senhorios:

1. Que sofram uma quebra superior a 20 % dos rendimentos do agregado familiar do senhorio face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior; e
2. Essa percentagem da quebra de rendimentos seja provocada pelo não pagamento de rendas pelos arrendatários ao abrigo do disposto na presente lei.
3. Que tenham uma quebra superior a 20 % dos rendimentos do seu agregado familiar face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior, cujos arrendatários não recorram a empréstimo do IHRU, I. P., podem solicitar ao IHRU, I. P., a concessão de um empréstimo sem juros para compensar o valor da renda mensal, devida e não paga, sempre que o rendimento disponível restante do agregado desça, por tal razão, abaixo dos 438,81€ (IAS de 2020).

II – Arrendamento não habitacional

• Arrendatários

Estão abrangidos por este regime os:

1. Estabelecimentos abertos ao público destinados ao comércio a retalho e a prestação de serviços, que tenham sido encerrados ou tenham atividade suspensa no âmbito da aplicação do estado de emergência, ou por decisão legislativa ou administrativa, incluindo nos casos em que estes mantenham a prestação de atividades de comércio eletrónico, ou de prestação de serviços à distância através de uma plataforma eletrónica;
2. Estabelecimentos de restauração e similares, incluindo nos casps em que mantenham atividade para efeitos exclusivos de confeção destinada a consumo fora do estabelecimento ou entrega ao domicílio, no âmbito da aplicação do estado de emergência ou de qualquer outra disposição que o permita.

Que benefícios têm os arrendatários nesta situação?

• O arrendatário pode diferir o pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, para os 12 meses posteriores ao término desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda do mês em causa;
• A falta de pagamento das rendas que se vençam nos meses em que vigore o estado de emergência e do mês subsequente não pode ser invocada como fundamento de resolução, denúncia ou outra forma de extinção de contratos, nem como fundamento de obrigação de desocupação de imóveis nem outras penalidades;
• Não é exigível o pagamento da indemnização prevista no n.º 1 do artigo 1041.º do Código Civil, por atraso no pagamento de rendas que se vençam nos meses em que vigore o estado de emergência; e
• Não é aplicável o disposto no n.º 3 do artigo 1041.º do Código Civil durante o período de aplicação da presente lei.

Falsas declarações

Quem entregar ou subscrever documentos que constituam ou contenham falsas declarações, com o objetivo de demonstrar a quebra de rendimentos, são responsáveis pelos danos que venham a ocorrer, bem como pelos custos incorridos com a aplicação das medidas excecionais.

Esta conduta poderá gerar outros tipos de responsabilidade, nomeadamente a responsabilidade criminal.