A compra da primeira habitação pode ser um grande desafio para os jovens portugueses, especialmente com os elevados custos habitacionais e as dificuldades em poupar o suficiente para a entrada inicial. Mas em 2024, há boas notícias para os jovens que querem adquirir a sua primeira habitação!
Com a entrada em vigor dos Decretos-Leis nº 48-A/2024 e nº 48-D/2024, o Governo introduziu novas medidas para facilitar a compra de primeira habitação para jovens, com isenções fiscais que podem representar uma poupança significativa. Vamos explorar como estas medidas funcionam e quem pode beneficiar.
Que razões dificultam a compra de casa pelos jovens?
São conhecidas as dificuldades que os jovens enfrentam ao tentar comprar a sua primeira habitação. Estas dificuldades estão frequentemente associadas a:
- Salários baixos no início da carreira;
- Precariedade laboral;
- Pouca poupança disponível para o pagamento inicial de uma casa.
Este cenário tem levado à emigração de muitos jovens, contribuindo também para a baixa demografia.
O ritmo da procura de habitação não tem sido acompanhado pela disponibilização no mercado de fogos suficientes para absorver as necessidades, o que – associado às crescentes taxas de inflação e ao aumento dos custos de construção – tem contribuído para os elevados custos da habitação.
Ora, o direito à habitação é um direito constitucionalmente consagrado, prevendo o nº 1 do artigo 65º da Lei Fundamental que “Todos têm direito, para si e para a sua família, a uma habitação de dimensão adequada, em condições de higiene e conforto e que preserve a intimidade pessoal e a privacidade familiar.”
O que mudou com os Decretos-Leis nº 48-A/2024 e nº 48-D/2024 para facilitar a compra da primeira habitação?
Esses constrangimentos de acesso ao mercado habitacional não são exclusivos dos jovens, mas por definição são eles que estão a iniciar os seus projetos de vida e a constituir família e por esse motivo é para este grupo específico que se direciona o recém-criado regime de isenção de IMT e de imposto de selo, aprovado pelo Governo através do Decreto-Lei nº 48-A/2024 de 25 de julho.
Antes de mais, a isenção criada produz efeitos a partir de 1/08/2024, ficando excluídas todas as aquisições já concluídas anteriormente a essa data.
Em segundo lugar, a isenção daqueles dois impostos é garantida aos jovens com idade igual ou inferior a 35 anos de idade à data da aquisição e que nesse ano não sejam considerados dependentes para efeitos do artigo 13.º do Código do IRS. Refira-se que a isenção caduca se o sujeito passivo vier a ser considerado novamente dependente nos seis anos seguintes à compra da habitação ou se, dentro do mesmo prazo, for dado ao imóvel um destino diferente daquele em que assentou o benefício.
Não releva a nacionalidade dos adquirentes em questão, uma vez que o regime se aplica a todos aqueles que cumpram os requisitos legais para a isenção independentemente das respetivas nacionalidades.
Esta isenção só abrange valores de aquisição até aos 316.772,00€, mas caso o preço do imóvel seja superior beneficia da isenção até àquele montante, estando sujeito às taxas percentuais previstas na nova alínea b) do nº 1 do artigo 17º do Código do IMT.
Requisitos adicionais para a compra da primeira habitação
Em qualquer caso, é sempre necessário que os jovens não sejam titulares de outra habitação própria permanente (uma vez que o novo regime só é aplicável à primeira aquisição de imóvel destinado a habitação permanente), nem de direito de propriedade ou de figura parcelar desse direito (designadamente direito de usufruto ou superfície), sobre prédio urbano habitacional na data da transmissão ou nos três anos anteriores. Assim, um jovem que seja proprietário de um imóvel habitacional, ou parte dele, que lhe foi deixado por herança deixa de poder contar com a isenção, exceto se o bem for alienado e só depois de decorridos mais de 3 anos desde a data da alienação.
Aquisição conjunta pelos cônjuges
Para os casos em que o imóvel é adquirido conjuntamente pelos cônjuges, por forma a que venha a constituir bem comum do casal, a verificação do preenchimento das condições legais para o reconhecimento da isenção daqueles dois impostos é feita individualmente: se um deles não reunir as condições para a isenção, designadamente por já ter mais de 35 anos ou por já ser proprietário de outro imóvel habitacional, continua a ser sujeito passivo de IMT e de imposto do selo devendo assim ser feita a liquidação dos dois impostos relativamente a esse mesmo cônjuge. Dito de outro modo, a isenção nesses casos aplica-se somente à parte que o outro irá adquirir (50%).
Isenção de emolumentos registais para a compra da primeira habitação
Igualmente importante, por também implicar uma poupança de custos associados aos processos de compra de uma casa, é a introdução relativamente a todos os jovens que cumpram os requisitos legais para a isenção de IMT e de imposto do selo, da isenção do pagamento dos emolumentos devidos pelo registo da primeira aquisição de habitação própria e permanente (cujo valor não exceda 316.772,00€) e pelo registo da hipoteca que se destine a garantir o empréstimo concedido para aquela aquisição, poupança essa que pode ascender até aos 450€.
A isenção de pagamento de emolumentos registais, instituída pelo Decreto-Lei n.º 48-D/2024, de 31 de julho, aplica-se desde 01/08/2024 e será objeto de reapreciação pelo Governo no 1.º trimestre de 2027.
Garantia pessoal do Estado para crédito à habitação
Por fim, mas não menos importante, merece igualmente destaque o recém-criado regime relativo à garantia pessoal prestada pelo Estado a instituições de crédito com vista à viabilização de concessão de crédito à habitação própria e permanente a conceder a jovens.
Também a propósito da criação desta garantia, é reconhecido pelo legislador que a subida de preço das habitações ao longo dos últimos anos “tem dificultado a possibilidade de os jovens, ainda que inseridos no mercado de trabalho, disporem de capitais próprios que lhes permitam satisfazer o pagamento do remanescente do preço do imóvel que a instituição de crédito não financia.”
Nesse sentido, estão previstos no Decreto-Lei nº 44/2024 de 10 de julho os termos em que o Estado pode prestar uma garantia pessoal para a primeira aquisição de habitação própria e permanente de forma a viabilizar a concessão de crédito à habitação aos jovens até aos 35 anos de idade, inclusive. Mas com algumas restrições:
- Antes de mais é necessário que os beneficiários da garantia aufiram rendimentos até ao 8.º escalão do IRS.
- O mutuário não pode ser proprietário de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano habitacional.
- Os beneficiários não podem ter usufruído da garantia de Estado mais do que uma vez.
- Por fim, a garantia prestada só é aplicável aos casos em que o valor da transação não excede os € 450.000,00 e não podendo a garantia a prestar ultrapassar 15 % do valor da transação do prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano. Ou seja, os restantes 85% terão de resultar sempre de capitais próprios do jovem comprador e do financiamento bancário a que recorrer.
Conforme resulta do preâmbulo deste diploma pretendeu o Governo “fomentar o acesso à habitação e criam-se as condições para que os jovens possam permanecer e desenvolver as suas capacidades em Portugal”.
Deve, no entanto, referir-se que esta medida deverá ainda ser regulamentada conjuntamente pelos Ministérios das finanças, da habitação e da juventude antes do início da sua aplicação.
Se tem dúvidas ou precisa de ajuda com a compra de primeira habitação para jovens em 2024, não hesite em contactar a nossa equipa de imobiliário. Estamos aqui para garantir que aproveita ao máximo todas as oportunidades e isenções disponíveis!
